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但目前很多行业依然无法摆脱“中介”这 根拐杖

日期:2018/07/30 14:20

  这个夏天伴随着世界杯的各种爆冷,贝壳找房也铺天盖地涌入公众视野。4月23日,链家正式推出贝壳找房网,除了央视世界杯期间的黄金档广告,还有线下楼宇推广等传播配合。

  58同城于6月12日紧急召开了“房产中介武林大会”。除链家外,各地产中介大佬悉数到场,携手打响了“行业保卫战。

  我爱我家董事长谢勇的话道出了原因,“一家自称是平台的企业,既做线上,又做线下。既当裁判员,又当运动员,在商业伦理上和操作逻辑上是不能被接受的。”

  被戴了“既当裁判员,又当运动员”这顶大帽子的链家,当前处境很像曾经的亚马逊和京东。

  亚马逊是自营电商的鼻祖,2001年决定推出marketplace业务(第三方开放平台),当年也曾遭遇过诸多批评。

  而内部视角看,这样做会损害亚马逊自营业务的收入,相当于是请来外人和自己抢饭吃。

  但贝佐斯明白,这些都不重要,唯有用户的需求才最重要。且日后事实证明,marketplace业务成为了亚马逊大飞轮上的一个重要推动支点。

  其逻辑是,自营业务先行建立行业高标准,并树立了良好品牌形象。而后加入的第三方商家想要在亚马逊上卖货,就必须保证同样的产品不能比亚马逊自营卖的贵,或者卖一些亚马逊自营不卖的东西。

  在商业社会里,很难有谢勇口中的这种“公平、公正与客观”,最后消费者会用脚投票,喊冤没有用。当初58同城干掉了《精品购物指南》们的分类广告的时候,也不是凭借公平、公正和客观胜出的。

  链家2011年首创提出“真房源”标准,并启动赔付机制;后在2014年上线链家网,大力推动线上线下直营模式。

  可以说链家在信息透明与服务保障上,一直是孜孜以求的,而贝壳也是这个思路的延伸。上线贝壳找房后,链家直营成为率先进入的品牌,而后进入的第三方中介品牌,特别是中小品牌,可以直接享受到流量与品牌溢价。

  而行业内的抗拒,主要源于头部大企业不愿意被收编,以及58同城为代表的房产平台不愿意接受自己有可能被短路的可能,但是一时间也找不到更好的应对,于是有了抵制链家的武林大会。

  我爱我家董事长谢勇表示,“链家做贝壳的情怀也许对,但是不该由它来干,应该由行业协会来做,特别是地方行业协会,这个平台的特征是:第三方、非盈利、不垄断,而链家的贝壳肯定做不到。”

  链家董事长左晖曾分析道,“信息的公开透明使我们相对具备标准化服务,但这些事情我感觉非常弱。总之这个行业(从业者)和消费者之间还是对抗。消费者一看经纪人就不相信你,从见你第一天起就想着怎么跳过你;经纪人就想着你想跳过我,你看看我怎么治你。”

  虽然互联网一直强调要消灭中间商,但目前很多行业依然无法摆脱“中介”这根拐杖。

  具体到房产领域,特别是二手房,无论是租赁还是售卖,其交易成本都不单单是信息成本那么简单。

  对于“多对多”的二手房市场,如果简单的信息匹配就能解决交易中的所有问题,那么房产中介早就消失了。

  现实情况是,房产交易牵扯到地段、户型、估价、物业、贷款政策等一系列环节,而这些交易知识和信息又很庞杂且精专,一个消费者要想靠自主学习掌握所有这些交易知识和信息,花费的时间精力换算成金钱成本,恐怕要比单纯的中介费高得多。而这就是房产中介这个专业分工存在的必要性,链家的数据显示,平均一单交易完成需要7个经纪人的服务。

  不像买颗大白菜,坏了就认栽,租房不满意可能会不爽一整年,买房不满意可能就恶心一辈子了。

  虽然房产中介目前来看依然十分有必要,但不代表房产经纪人各个都是无私的天使。

  恰恰相反,由于交易环节复杂,为了凸显自身的重要性,很多房产中介会人为创造交易障碍,愚弄消费者。

  比如有了互联网后,很多房产信息发布平台出现,可以让买卖双方低成本地找到对方。

  但为了让自己获得更多的流量,很多房产中介会发布“假房源”信息,这些房源一般价格低且环境好,但当消费者真的找上门后,房产经纪人会告知已销售或租赁出去,让消费者看其它的。

  信息平台们靠排名收广告费的盈利模式,会促使花了钱的房源信息铺天盖地,而为了吸引消费者,这些信息往往多是性价比“极高”的假房源信息。

  往往大的中介机构更有资本垄断排名,让诚实经营的中小中介机构无翻身的机会,典型的劣币驱逐良币的市场机制。

  而链家的模式不是简单的信息平台,而是深入房产交易的各个环节,把流程细化和标准化,形成对房产经纪人的制约。

  推出“真房源”是链家解决B端和C端矛盾打破行业格局的第一个点,而ACN网络(经纪人合作网络)则是链家为解决行业问题拉出的一条标准线。

  ACN网络的核心在于,把整个服务链条细化,然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣,从而使分佣机制趋于均等化。

  其合作架构主要包括三部分,即以房源流通联卖为核心的“房”的合作网络、以跨店成交比管理为核心的“客”的合作网络,和以信用分管理为核心的“人”的合作网络。

  在新推出的贝壳找房平台上,链家要把这套自己的标准和流程,开放给所有合作企业,实现不同品牌之间的跨品牌合作、跨区域合作。而且不靠信息广告费盈利,而是通过最终成交收费。

  作为牵头方的链家,其“楼盘字典”也就成为了“ACN网络”中的共享资源,而这是多少同行梦寐以求的。

  “楼盘字典”被认为是链家最核心的资产,也被认为是链家竞争力的基石:链家的“楼盘字典”目前已累计投入4.5亿元,囊括了全国36个城市的7500万套线TB数据量。

  而这和亚马逊的FBA(开放物流服务给第三方商家)和AWS(开放云服务给第三方商家)一样,在输出高性价比服务的同时,也在输出一种更高的行业标准。

  相反,姚劲波在誓师大会上说:“58永远不会切入中介业务,成为地产中介的竞争对手,我们只做信息平台。”在雷鸣般的掌声背后,也许隐约听到了1.0时代的丧钟声。

  58同城作为国内最早最全的生活信息分类网站,如果一早能在某些个重要领域切入交易,为降低这些行业的交易成本做出更有价值的探索,而不仅仅是做信息发布服务,恐怕体量早已不是如今这个量级。

  美团王兴也曾说过,“做连接腾讯一家就够了,其它企业要想有发展,必须到行业纵深处挖掘价值。”

  另一方面,即使房产中介几家头部大企业都反对,但饱受1.0时代委屈的中小机构却很愿意和贝壳找房合作。

  今年3月份,贝壳找房(前身)进入徐州,试水当地市场第一个动作就是,真房源是否能带来小中介商加入平台和提高交易效能。截止到6月份,徐州签约的合作品牌达18家,共计162家门店,其中就包含了徐州本地最大的品牌中介“第一房屋”。

  对于行业发展而言,1.0时代可以靠手段搏生存,但到了2.0时代就一定得树立品牌和建立良性的行业运行机制。而这中间的转换必定很难,就像亚马逊一样做了20年才被大众认可。

  在6月28日举办的一场房产中介年度行业盛会上,左晖作为最高光人物,登台后屏幕介绍中给他定义了三个身份:链家集团董事长、自如董事长、贝壳找房董事长。

  左晖则戏谑地讲道,“三个公司董事长就什么事都做不了了,我来之前(为自己)做了一个定位,我越来越以投资人形象做事情。”

  如左晖所说,链家这些年来的布局确实越来越多元化,从最初的房产中介链家,先后切入长租公寓领域创办自如、切入家装领域创办南鱼,而今又打算进军房产服务平台创办了贝壳找房。

  按照左晖的说法,目前中介行业佣金收入是1200亿元的市场,未来还可能到2000亿元。链家目前年收入可以达到300到400亿元,只进入了32个城市。也就是说,链家仍有拓展空间。

  而且房产中介行业深受市场周期的影响,业绩增长很不稳定。为了抗周期,他要联合整个行业,在整个交易流程中形成你中有我我中有你的结盟。因此在最近的对外公关中,链家喜欢强调“竞合”,而非“竞争”。

  在盈利方面,链家金融早就透露过,未来链家一半的利润将来自金融。2016年,链家金融收入20亿元,却贡献了5.9亿元的毛利,利润率达到30%。而13万经纪人卖了一年房子,收了200亿元佣金,毛利也就30亿元。

  房产天然具有金融属性,在巨大交易流量中挖掘金融场景,对链家来说是天赐的机会。

  回到这场纷争,左晖与他领衔的链家不断尝试在房产中介这个行业中创新,并在产业链上下寻觅机会,但是线的跨越,也没那么容易。这当中有行业前列其他厂商的排斥与制造障碍,也有自身运营的风险。